ปัจจัยที่ลูกค้าตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย 2567 ซึ่งแน่นอนว่าการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยคงไม่ได้ซื้อกันง่ายเพียงแค่ไม่กี่นาที โดยผู้บริโภคเองต้องมีจ้อมูลต่างๆ ในการตัดสินใจซื้อมาประกอบด้วยนั้นเอง และนี่คือปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อ ไปดูกันได้เลย
การตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัยมักมีหลายปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจของลูกค้า แต่ในปี 2567 (ค.ศ. 2024) สามารถระบุปัจจัยหลักๆ ที่มีอิทธิพลได้แก่:
- ทำเล: สถานที่ตั้งของที่อยู่อาศัยมีความสำคัญอย่างมาก โดยการเลือกทำเลที่ใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น โรงเรียน ร้านสะดวกซื้อ สวนสาธารณะ หรือสถานีขนส่ง อาจเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยสร้างความพึงพอใจในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย
- ราคา: ราคาของที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจของลูกค้า โดยจะมีการพิจารณาความสอดคล้องระหว่างราคาและคุณค่าที่ได้รับจากที่อยู่อาศัย
- คุณภาพของที่อยู่อาศัย: คุณภาพของสิ่งก่อสร้างและอุปกรณ์ภายใน เช่น การออกแบบที่สวยงาม ความปลอดภัย และความสะดวกสบาย เป็นต้น มักเป็นปัจจัยที่สำคัญที่จะมองหาในที่อยู่อาศัย
- บรรยากาศและสภาพแวดล้อม: บรรยากาศและสภาพแวดล้อมรอบ ๆ ตัวที่อยู่อาศัย เช่น ความเงียบสงบ มลพิษจากแหล่งก่อการรบกวนต่าง ๆ เป็นต้น มักเป็นปัจจัยที่ควรพิจารณา
- ความมั่นคงของการลงทุน: การซื้อที่อยู่อาศัยมักเป็นการลงทุนในระยะยาว ความมั่นคงของการลงทุนในที่อยู่อาศัย เช่น การเจริญเติบโตของย่าน การพัฒนาองค์กรสาธารณะ เป็นต้น มักเป็นปัจจัยที่ลูกค้าพิจารณา
- สิ่งอำนวยความสะดวก: สิ่งอำนวยความสะดวกในชีวิตประจำวัน เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส พื้นที่สีเดิน และบริการรักษาความปลอดภัย เป็นต้น มักมีความสำคัญต่อการตัดสินใจของลูกค้า
- สิทธิประโยชน์และเงื่อนไขการเช่า: เงื่อนไขในการเช่า รวมถึงสิทธิประโยชน์เพิ่มเติม เช่น บริการซ่อมบำรุง บริการดูแลลูกค้า และการบริการหลังการขาย เป็นต้น สามารถมีผลต่อความพึงพอใจของลูกค้าในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้
การพิจารณาทั้งหมดของปัจจัยเหล่านี้อาจมีผลต่อการตัดสินใจของลูกค้าในการซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2567 และต่างก็ขึ้นอยู่กับความสำคัญและความต้องการของแต่ละบุคคลด้วย
7 ปัจจัยที่ลูกค้าตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย 2567
ศาสตราจารย์วิทวัส รุ่งเรืองผล ได้ให้ข้อมูลไว้ดังนี้ โดยแนวทางในการทำการวิเคราะห์เปรียบเทียบ โดยในการทำการสำรวจเพื่อเปรียบเทียบ ควรทำการประเมินเป็นระดับคะแนน เช่น คะแนนจาก 1-5 แล้วค่อยขยายความว่าจุดดีจุดด้อยแต่ละด้านของแต่ละโครงการเป็นอย่างไร ไว้ดังนี้
1. ทำเลที่ตั้ง (Location) ในพื้นที่ย่านเดียวกันที่ลูกค้าให้ความสนใจในการตัดสินใจซื้อ เช่น ย่านรังสิต ย่าน บางใหญ่ แต่ละโครงการยังมีทำเลที่มีจุดดีจุดด้อยแตกต่างกัน โดยปัจจัยที่ใช้ประกอบการวิเคราะห์ด้านทำเล ได้แก่
- ระยะห่างของทางเข้าออกโครงการจากแนวถนนหลัก โครงการที่ทางเข้าออกอยู่ติดถนนหลักย่อมมีทำเลที่ดีกว่าโครงการที่ทางเข้าออกอยู่ในถนนซอย และหากอยู่ในซอยเดียวกันยิ่งอยู่ใกล้ปากซอยก็ยิ่งถือได้ว่าทำเลดีกว่า
- ระยะใกล้ไกล จากทางขึ้นลงทางด่วน หรือสถานีรถไฟฟ้า
- ระยะทางจากจุดหมายสำคัญ เช่น ศูนย์การค้า สถาบันการศึกษา หรือแหล่งงานหลักเช่นโรงงาน
- ขนาดของถนนสาธารณะหน้าโครงการ เช่น หากอยู่ในซอยที่มีขนาดถนนซอยที่กว้างกว่า ถือว่ามีทำเลที่ดีกว่า
- ระยะห่างหรือระยะการมองเห็น พื้นที่ดึงดูดสายตา เช่น แม่น้ำ คลอง สวนสาธารณะ โดยปัจจัยดังกล่าว นอกจากพิจารณาจากทำเลของโครงการแล้ว ตัวทำเลของหน่วยขาย ที่ติดกับพื้นที่ดึงดูดสายตาภายในโครงการ ก็ถึงได้ว่าเป็นทำเลเด่นในโครงการด้วย ยิ่งมีหน่วยขายที่อยู่ติดทำเลเด่นเป็นจำนวนมากก็ยิ่งทำให้ขายได้ง่ายและได้ราคามากขึ้น
- ระยะห่างจากพื้นที่ที่สร้างมลภาวะ ทั้งทางสายตาและทางกายภาพ เช่น อาคารร้าง โรงงาน ชุมชนดั้งเดิม สถานีบริการน้ำมัน
อย่างไรก็ตาม เรื่องทำเล ลูกค้าแต่ละกลุ่มอาจมองจุดด้อยและจุดเด่นของทำเลแตกต่างกันตามพฤติกรรมการอยู่อาศัย เช่น ผู้ที่ขับรถยนต์และชอบความสงบ อาจชื่นชอบทำเลท้ายซอย ขณะที่ครอบครัวที่สมาชิกบางส่วนใช้รถสาธารณะ อาจชอบทำเลที่อยู่ใกล้ปากทางเข้าออกโครงการมากกว่า
2. ตัวบ้าน (Products) ปัจจุบันตัวบ้านสำหรับโครงการที่มีช่วงระดับราคาเดียวกันผมคิดว่า การออกแบบ (Design) ทั้งในด้านความสวยงาม และการใช้สอย (Function)
ล้วนมีจุดเด่นจุดด้อยเป็นของตัวเองขึ้นอยู่กับการใช้งานของลูกค้า โดยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงการหมู่บ้านจัดสรรภายใต้แบรนด์เดียวกันมีหลายทำเลอาจมีความได้เปรียบด้านความประหยัดจากขนาดการผลิต ที่ใช้แบบบ้านเดียวกัน นำไปสร้างในหลายโครงการในช่วงเวลาเดียวกัน และยังสามารถเรียนรู้ข้อบกพร่องของแบบบ้านหลังจากมีผู้อยู่อาศัยจริงเพื่อนำมาปรับปรุงหรือแก้ไขในการก่อสร้างระยะต่อไป ในการสำรวจคู่แข่ง ในด้านตัวบ้านผมแนะนำว่าประเด็นที่ควรนำมาเปรียบเทียบ ได้แก่
- จำนวนแบบบ้านในโครงการ โดยทำการวิเคราะห์ขนาดพื้นที่ใช้สอยของแบบบ้านตั้งแต่เล็กที่สุดจนถึงใหญ่ที่สุดในโครงการ โดยโครงการที่มีแบบบ้านหลากหลายขนาดกว่า น่าจะมีความได้เปรียบในเรื่องตัวเลือกของลูกค้า
- จำนวนห้องนอนและห้องน้ำ เมื่อเทียบกับขนาดพื้นที่และระดับราคาใกล้เคียงกัน โดยบ้านที่มีจำนวนห้องนอนและห้องน้ำมากกว่า น่าจะมีความได้เปรียบ
- เกรดของวัสดุก่อสร้าง ซึ่งโดยปกติแล้วมักอ้างอิงจากเกรดของหลังคา กระเบื้องและสุขภัณฑ์ ได้บ้างหมู่บ้านมีการใช้หลังคาทั้งระบบจาก SCG หรือ ใช้ SCG Heim ที่เป็นระบบโมดูลาร์ มาเป็นผู้ก่อสร้าง สำหรับบ้านหรู
- การออกแบบโครงการและบ้านที่เป็นธีม เช่น ธีมหมู่บ้านในประเทศญี่ปุ่น เนเธอร์แลนด์ เป็นต้น ทำให้ดูแปลกตา และมีความโดดเด่น และการออกแบบลักษณะดังกล่าวก็เป็นเรื่องรสนิยมหรือความชอบของลูกค้าแต่ละกลุ่ม
3. สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางของโครงการ (Project facility) มีปัจจัยที่ควรพิจารณา ดังนี้
- ประตูทางเข้าหลักของโครงการ (Main gate) โครงการหมู่บ้านจัดสรรยุคปัจจุบันมีการแข่งขันกันในการออกแบบภูมิศาสตร์ของซุ้มประตูทางเข้าหลักของโครงการให้สวยงาม ยกระดับความหรูหราโครงการในยุคใหม่นิยมใช้ประตูเลื่อนแบบเต็มบาน มากกว่าการใช้ไม้กระดก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการบ้านเดี่ยว โดยเทคโนโลยีที่เริ่มมีการถูกนำมาใช้มากขึ้นคือการใช้ระบบกล้องจดจำทะเบียนรถเพื่อเปิดประตูให้กับลูกบ้านแทนการใช้ระบบการ์ดหรือรีโมต อย่างไรก็ตาม ขนาดและภูมิศาสตร์ของประตูทางเข้าหลัก ถูกจำกัดด้วยพื้นที่บริเวณทางเข้าบางโครงการที่ใช้การซื้อที่บริเวณด้านหน้าที่ติดถนนเพื่อเปิดเป็นทางเข้าไปในโครงการด้วยข้อจำกัดของราคาที่ดิน ทำให้ขนาดของประตูอาจทำได้ไม่กว้างเท่าโครงการที่อยู่ในซอย
- สโมสร (Clubhouse) ในด้านสโมสร ผมขอแบ่งออกเป็น 2 องค์ประกอบหลัก ได้แก่ ด้านการออกแบบและด้านฟังก์ชันการใช้งาน ในด้านการออกแบบนั้นพบว่าหมู่บ้านจัดสรรสมัยใหม่ที่ออกแบบในลักษณะที่เป็นธีม ก็จะทำการออกแบบอาคารสโมสรให้สอดคล้องกับธีมของหมู่บ้าน เช่น สไตล์ญี่ปุ่น สไตล์สแกนดิเนเวีย ส่วนในด้านฟังก์ชันการใช้งาน ซึ่งปัจจุบันผมคิดว่าฟิตเนสน่าจะเป็นส่วนที่มีลูกบ้านเข้ามาใช้งานมากที่สุด จำนวนอุปกรณ์และคุณภาพอุปกรณ์ส่วนใหญ่สอดคล้องกันกับขนาดจำนวนหน่วยในโครงการ สำหรับสระว่ายน้ำ บางโครงการเน้นการออกแบบให้ดูสวยงามมากกว่าการว่ายน้ำเพื่อออกกำลังกายได้อย่างจริงจัง ขณะที่บางโครงการออกแบบให้ใช้งานเพื่อออกกำลังกายได้จริง สำหรับผมซึ่งว่ายน้ำเพื่อออกกำลังกายเป็นประจำ ความยาวของสระ 25 เมตร ขึ้นไปถือว่าใช้ได้ และควรมีการแยกสระสำหรับเด็กออกจากสระปกติ เท่าที่ไปชมมาหลายโครงการผมคิดว่าหลายหมู่บ้านโดยเฉพาะในแบรนด์ดังมีการออกแบบตัวสโมสรทั้งในด้านการออกแบบและฟังก์ชันที่ค่อนข้างทำได้ดี
- สวนสาธารณะ (Park) ขนาด การจัดวางพื้นที่และการดูแลเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ส่วนสาธารณะของบางหมู่บ้านต่อให้เปิดใช้งานหลายปียังคงอยู่ในสภาพที่ดูดี ปัจจุบันผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรแนวราบที่เลี้ยงสุนัข ที่บ้านมีผู้สูงอายุและเด็ก หรือให้ความสนใจกับพื้นที่สีเขียวเพื่อทัศนียภาพ ถือเป็นตลาดที่ให้ความสำคัญกับพื้นที่สวนสาธารณะในโครงการค่อนข้างมากและอาจเป็นจุดตัดสินใจสำคัญส่วนหนึ่ง แน่นอนว่าทุกหมู่บ้านมีการจัดพื้นที่สวนสาธารณะ แต่ลองเอาภาพมาเปรียบเทียบกันดูสิครับจะเห็นได้ว่า หมู่บ้านที่แค่จัดให้มีสวนสาธารณะกับหมู่บ้านที่ให้ความสำคัญกับสวนสาธารณะ มีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน
4. การจัดองค์ประกอบของการอยู่อาศัยในหมู่บ้าน (Living element)
เช่น ถนนหลักในโครงการ (Main road) และการจัดผังภายในโครงการ (Project layout management) ขนาดความกว้างของถนนหลัก และถนนซอย รวมถึงการจัดวางผังภายในโครงการมีผลต่อทั้งการใช้งานและความน่าอยู่ของหมู่บ้าน ผู้ประกอบการต้องตัดสินใจระหว่างการจัดองค์ประกอบให้สวยงามกับจำนวนพื้นที่ขายและต้นทุนการพัฒนา หากเน้นที่พื้นที่และต้นทุนเป็นหลัก การจัดผังโครงการในลักษณะที่มีถนนหลักฐานกลางและทำเป็นผังก้างปลาแยกแต่ละซอยด้วยตัดเป็นเส้นตรง ทำให้ได้พื้นที่ขายและมีต้นทุนต่ำ ขณะที่การวางถนนในลักษณะที่เป็นเส้นตรงสลับเส้นโค้ง ช่วยทำให้ทัศนียภาพภายในหมู่บ้านดูดีขึ้นและเป็นการช่วยชะลอความเร็วของรถในโครงการอีกด้วย อีกทั้งทำให้ทัศนียภาพเมื่อมองออกจากถนนหน้าบ้านดูมีมิติมากขึ้น แต่ก็ต้องแลกกันกับพื้นที่ขายที่ลดลงและต้นทุนในการก่อสร้างถนนที่สูงขึ้น บางหมู่บ้านที่ผมเข้าไปดู บ้านหัวมุมหัวซอยท้ายซอย ที่มีพื้นที่ชายธงเหลือ แทนที่เจ้าของโครงการจะนำพื้นที่ชายธงดังกล่าวเข้ารวมในแปลงขายของบ้านเพื่อให้ได้รายได้มากขึ้น กลับตัดพื้นที่ออกมาเป็นพื้นที่สาธารณะลงเป็นต้นไม้ สวนหย่อม ทำให้องค์ประกอบการอยู่อาศัยภายในหมู่บ้านดูดีขึ้น
5. ระบบความปลอดภัยในโครงการ (Security)
ระบบความปลอดภัยขั้นพื้นฐานที่มีกันทุกหมู่บ้านได้แก่ รปภ และระบบแลกบัตรสำหรับผู้มาติดต่อ บางหมู่บ้านใช้ระบบสติกเกอร์ติดหน้ารถเป็นตัวแยกระหว่างผู้อยู่อาศัยกับผู้มาติดต่อ ถ้ายกระดับขึ้นมาก็ใช้ระบบ Keycard หรือรีโมต สำหรับผู้อยู่อาศัย ส่วนผู้มาติดต่อหมู่บ้านที่ทันสมัยขึ้นมาก็ใช้ App บันทึกข้อมูลผู้มาติดต่อโดยไม่ต้องแลกบัตรไว้ที่ป้อม รปภ. โดยมักทำควบคู่กับระบบ E-Stamp ผ่าน App ของโครงการเพื่อให้ลูกบ้านกดยืนยันว่าเป็นผู้มาติดต่อจริง โดยบางระบบอนุญาตให้ลูกบ้านทำการแจ้งทะเบียนรถของผู้มาติดต่อล่วงหน้า
นอกจากประตูทางเข้าออกแล้ว จำนวน รปภ. และรอบการเวียนตรวจในโครงการ โดยมีการกำหนดจุดและระยะเวลาที่เจ้าหน้าที่ต้องทำการเข้ามาสแกน เพื่อทำการบันทึกเวลาที่เข้ามาตรวจความเรียบร้อย การใช้ระบบกล้องวงจรปิด ตลอดจนการมีระบบสัญญาณกันขโมยในบ้าน ที่เชื่อมต่อไปยังศูนย์ รปภ. ของโครงการ รวมถึงการซ้อมป้องกันเหตุเพลิงไหม้เป็นประจำ การมีอุปการณ์ความปลอดภัย เช่น ถังดับเพลิง ที่มีรอบการบำรุงรักษา และสื่อสารให้ผู้อยู่อาศัยทราบ ระบบเหล่านี้ช่วยสนับสนุนให้ความน่าเชื่อถือของระบบความปลอดภัยในโครงการของโครงการนั้น ๆ ดีขึ้น
ปัจจุบันระบบแอปพลิเคชันด้านความปลอดภัยของโครงการที่ลูกบ้านสามารถตรวจสอบย้อนกลับได้ว่ามีผู้เข้ามาติดต่อ หรือส่งขอที่บ้านเวลาใด ทะเบียนรถใด นอกจากเหตุผลด้านความปลอดภัยแล้วยังช่วยให้ลูกบ้านสามารถตรวจสอบการส่งพัสดุหรืออาหารที่ลูกบ้านสั่งแล้วอาจมีการส่งผิดได้เป็นอย่างดี
แบรนด์ตัวเลือกสำคัญในการตัดสินใจซื้อ
6. แบรนด์บริษัท (Corporate Brand)
แบรนด์ของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แต่ละแบรนด์ มีภาพจำในใจลูกค้าที่แตกต่างกันในด้านต่าง ๆ ซึ่งมีผลต่อการตัดสินใจของลูกค้าในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย จากงานวิจัยของ Terra Media and Consulting Co. ที่ทำการศึกษาเรื่องแบรนด์ของบริษัทพัฒนาสังหาริมทรัพย์มาต่อเนื่องหลายปี พบว่า แบรนด์แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ถูกมองว่าเป็นแบรนด์ที่มีคุณภาพและบริการหลังการขายที่ดี แสนสิริถูกมองว่าเป็นแบรนด์ที่ออกแบบยังมีเอกลักษณ์ MQDC มีจุดเด่นด้านนวัตกรรมการอยู่อาศัยและการออกแบบเพื่อคนพิการและผู้สูงอายุ เสนามีจุดเด่นด้านการประหยัดพลังงาน ขณะที่ LPN มีจุดเด่นด้านความคุ้มค่าคุ้มราคา จะเห็นได้ว่าภาพลักษณ์ของแบรนด์ที่มีความโดดเด่นแตกต่างกันจึงมีผลต่อการให้น้ำหนักปัจจัยที่ใช้ในการตัดสินใจซื้อของลูกค้าที่แตกต่างกัน
7. แบรนด์โครงการ (Product brand)
นอกจากแบรนด์บริษัทแล้ว แบรนด์ของโครงการก็บ่งบอกระดับ และลักษณะเฉพาะของโครงการนั้น ๆ โดยเฉพาะบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีการพัฒนาโครงการในหลากหลายระดับราคา และกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย จะทำการออกแบบแบรนด์โครงการให้มีคุณลักษณะสอดคล้องกับกลุ่มลูกค้า ในลักษณะเดียวกันกับแบรนด์ของบริษัทรถยนต์ เช่น บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่บ้านหรูระดับบนสุดใช้แบรนด์นันทวัน
แบรนด์ระดับรองลงมาใช้ชื่อแบรนด์มัณฑนา แต่ 2 แบรนด์ดังกล่าวก็มีระดับราคาบางส่วนที่ซ้อนทับกันอยู่ เช่น นันทวัน บางโครงการมีราคาเริ่มต้นที่ 30 ล้านขณะที่มัณฑนาบางโครงการราคาสูงสุด ก็อยู่ที่ 30 ล้าน ผมเคยเห็นกระทู้ในสื่อสังคมออนไลน์ที่มีผู้ถามว่างบประมาณเท่ากันถ้าเลือกได้ จะซื้อบ้านราคาต่ำที่สุดของแบรนด์โครงการระดับบน หรือ เลือกบ้านราคาสูงสุดของแบรนด์โครงการระดับต่ำกว่า
คำตอบในสื่อสังคมออนไลน์ส่วนใหญ่มักเชียร์ให้ซื้อบ้านราคาเริ่มต้นของแบรนด์บน โดยให้เหตุผลกันว่าคุณภาพส่วนกลาง และระดับของเพื่อนบ้านของหมู่บ้านที่หรูกว่าย่อมดีกว่า แต่เท่าที่ผมมีโอกาสคุยกับพนักงานขาย บ้านระดับราคาแพงสุดของแบรนด์รองที่อยู่ในทำเลเดียวกับแบรน์ที่สูงกว่า ก็ไม่ได้ขายยาก บ้านที่อยู่ในกลุ่มระดับราคาสูงที่สุดของแบรนด์นั้น ๆ ย่อมอยู่ในทำเลที่ค่อนข้างดี เช่น เป็นบ้านหัวมุม มีที่ดินรอบบ้านใหญ่ เห็นวิวสวน ขณะที่บ้านราคาเดียวกันที่เป็นราคาเริ่มต้นของแบรนด์ที่สูงกว่า มักอยู่ในทำเลที่ด้อยกว่าหลังอื่นที่ราคาสูงกว่า
